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1. 개요
대항력이란, 민법에서 이미 유효하게 이루어진 권리관계에 대하여 제3자의 다툼이 있을 경우, 제3자에게 대항할 수 있는 능력을 의미한다.민법에서 광범위하게 쓰이는 개념으로, 각종 조문에서 '제3자에게 대항할 수 없다.'라는 표현으로 쓰인다. 흠 없는 의사표시(비진의의사표시, 통정허위표시 등)의 제3자, 대리에서 표현대리의 상대방, 채권양도에서 채권을 양수한 제3자, 물권법에서 제한물권이 부착된 부동산을 취득한 제3자, 명의신탁된 부동산을 취득한 제3자, 타인의 채무를 변제한 제3자, 해제가 이루어진 뒤 새로운 법률관계를 취득한 제3자 등 각종 법률관계에서 제3자가 대항력을 취득하는지, 없는지가 법률관계에서 매우 중요한 문제이다. 이에 대해서는 각 문서 참조.
본 문서에서는 일반적으로 많이 쓰이는 주택임대차보호법 상 대항력에 대해서 설명한다.
2. 임대차보호법에서의 대항력
임대차보호법에서는 A(임대인)와 B(임차인)간에 계약이 체결된 시점이 제3자의 권리주장에 맞설수 있는 주된 기준이 된다. 여기서 계약이 체결된 시점을 인정받는 것이 확정일자라는 제도이다.임대차보호법에서는 임차인이 임차권(보증금, 점유사용 등)에 대한 대항력(선순위)을 보장받기 위해서는 확정일자이외에도 실질적인 점유사용 및 전입신고(상가건물의 경우 사업자등록신고)를 함께 하여야한다.
특히 보증금의 경우 대항력은 우선변제권이 있다.
3. 법조문
주택임대차보호법제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
상가건물 임대차보호법제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.