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이 문서에는 현재 설계, 계획이나 건축 등의 이유로 건설되지 않은 건축물에 대한 정보가 서술되어 있습니다. 추후 실제 모습과 달라질 수 있습니다.
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| <colbgcolor=#002c5f><colcolor=#ffffff> 현대자동차그룹 글로벌비즈니스콤플렉스 HMG Global Business Complex | |
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| 소재지 | 서울특별시 강남구 영동대로 512 (삼성동) |
| 층수 | 타워1 : 지상 54층 타워2 : 지상 54층 타워3 : 지상 54층 |
| 저층부 4개동 | |
| 높이 | 타워1 : 242m (794ft)[1] 타워2 : 242m (794ft) 타워3 : 242m (794ft) |
| 착공 | 2020년 5월 20일 |
| 완공 | 무기한 연기 |
| 개장 | 미정 |
| 소유주 | GBC SPC (가칭)[2] |
| 부지 매입가 | 10조 5,500억 원[3] |
| 공사 규모 | 부지 면적: 74,148㎡ 연면적: 913,955㎡ 건축 면적: 34,503㎡ 용적률: 783% 공사비: 2조 8,164억 원 |
| 공정률 | 3.5% |
| 설계 | 포스터 앤 파트너스[4] |
| 시공 | 현대건설 |
| 현대엔지니어링 | |
| 감리 | 건원엔지니어링 |
1. 개요
서울특별시 강남구 삼성동에 공사 중인 초고층 빌딩.2006년부터 추진되던 건물로 당초 성동구 성수동 서울숲 옆의 구 삼표산업 공장 부지에 2011년 착공하여 2016년 완공을 목표로 지상 110층, 높이 540m (1,772ft)의 마천루로 계획되었다가 2020년 5월 20일 강남구 삼성동에 지하 7층, 지상 105층, 높이 569m의 규모라고 선전했지만 그대로 지어질 지는 불명확하고 지어지지 않는다는 이야기가 많다. 부지 매입가 10조 5,000억 원으로 단군이래 최대 거래가액을 기록했다.
건물의 용도는 다름 아닌 현대자동차그룹의 통합 사옥이다. 101층 타워동에는 현대자동차그룹 본사와 15여개의 계열사 본사가 들어올 예정이다. 하지만 금융 부문과[5] 건설 부문[6]쪽 계열사들은 들어오지 않으며 자동차 관련 계열사들이 들어올 예정이라고 한다. 이 프로젝트에는 공연장+전시장과 200m 가량의 건물도 따로 포함되어 있는데 이 200m 가량의 건물에는 오피스+호텔이며 호텔은 어느 브랜드의 호텔이 들어올지 아직 발표되지 않았다.[7] 현대자동차그룹이 이 부지를 인수한 이유와 굳이 초고층을 지으려는 이유는 현재 현대차그룹의 본사인 양재동 사옥의 심각한 공간 부족 문제 때문이다.
2015년 발표된 공시지가는 평당 8,500만원, 총 가격은 약 2조 470억 원으로 알려졌다. 다만 공시지가는 부동산 보유세 등을 매기기 위해서 평가한 가격이고, 실제 가격은 공시지가와 다르다. 참고로 잠실 롯데월드몰 부지의 공시지가는 평당 약 1억 1,900만원, 총 가격은 약 3조 1,400억 원 정도다.
건물의 시공은 현대차그룹 계열사인 현대건설과 현대엔지니어링이 맡았으며 7:3의 비율로 참여한다고 한다.
2020년대 초중반부터 현대 측에서는 층수를 낮춰 50층(260m) 3개 건물로 설계를 변경하는 방안에 대해서 논의중에 있다. 세부 내용은 '글로벌비즈니스콤플렉스/역사' 문서 참조.
2. 역사 및 설계 과정
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를#!if 문단 != null & 앵커 == null
의 [[글로벌비즈니스콤플렉스/역사#s-|]]번 문단을#!if 문단 == null & 앵커 != null
의 [[글로벌비즈니스콤플렉스/역사#|]] 부분을3. 건설 의도
현재 사용 중인 양재사옥이 너무 비좁아서 새 사옥으로 추진하고 있다. 사실 농협이 쓰려던 건축물인데, 이는 재무구조개선 차원에서 농협 자산 일부를 매각하는 과정에서 때맞춰 현대그룹에서 막 독립한 현대차그룹이 독자 사옥의 필요성으로 매입해서 들어갔다.문제는 건물이 비좁아서 그룹 전체 계열사가 들어가지 못했다. 기존의 건물 옆에 조금 더 큰 빌딩을 새로 세워서 기존 건물에 계열사인 기아자동차를 입주시키고 현대자동차는 새 건물로 이전했지만 그래도 비좁았다. 2011년 현대건설을 인수하면서 종로구에 있던 옛 현대그룹 본사 건물인 계동 사옥도 손에 넣어서 계열사인 현대건설과 현대엔지니어링이 입주했지만, 이런 식으로 계열사들이 종로구와 서초구로 분산되면 아무래도 경영의 효율성이 떨어질 수밖에 없었다. 당연히 여기에서 발생하는 부대 비용도 적지 않다.
그래서 현대자동차그룹은 이러한 명분 하에 통합 사옥을 지어 계열사를 모조리 한 곳으로 옮기고, 자동차 테마파크와 서울시의 랜드마크 역할까지 자처 한다는 계획을 세웠고, 현재 본사가 위치한 양재동 우면산 인근은 강남이긴 하지만 서울시 서초구 외곽에 자리잡은 행정구역이기에 기왕 짓는거 서울 중심가에 짓겠다는 의지도 불태웠다. 그러면서 현대차그룹이 가장 먼저 눈독을 들인 곳은 뚝섬 공터이다.[8] 아래 연혁에 언급된 것처럼 그곳은 현대에서 마음만 먹으면 사옥 건축을 문제없이 추진할 수 있는 부지였기 때문에 그곳에 새로운 사옥을 짓기로 결정했다.
그러나 박원순 서울시장 취임 후 서울시내 토목 사업에 제동이 걸렸고 이 곳도 예외는 아니라서 고도제한이 걸렸다. 이미 예전부터 지속적인 교통체증에 대한 악명이 자자했는데 현대차가 새로운 사옥을 지으면 상황이 더욱 악화될 게 뻔하기도 했다. 결국 현대차그룹은 해당 부지에 건립하려던 계획을 포기하고 차선책으로 한전부지를 노렸다. 이 곳은 현재 현대가 소유하게 된 2020년 시점에서 보아도 서울에 남은 마지막 노른자 땅이라고 부를 수 있다.[9] 결국 해당 부지에 10조 원 가까이 투입하여 현대차그룹 깃발을 꽂는데 성공했다. 여담으로 2018년도 서울시 지가 상승을 보면 이때 현대가 지출한 10조 원은 저점 매수를 했다고 봐도 무방할 금액이다. 개발이 끝난 뒤에 책정될 지가도 두말할 여지도 없이 비싸다. 땅과 건물은 팔지 않더라도 언제든 담보로 설정할 수 있어서 유동성 문제도 낮은 편이다. 한편 GBC에는 그룹 본사와 자동차 계열사만 들어온다. 건설 계열은 계동 사옥, 금융 계열은 여의도 사옥에 남기려는 모양이다.
또한 궁극적으로는 정몽구 현대자동차그룹 명예회장의 4대 숙원 사업의 마지막 퍼즐이다. 세계 자동차 업계 판매량 3위 진입, 현대가 적통 계승[10], 고로 제철소 준공, 그리고 통합사옥 건립이 그것이다. 이 중 앞의 3개는 달성했고 마지막 숙원인 '통합사옥 건립'으로 GBC를 건설하는 것이었다.
높은 입찰가 때문에 현대차의 이런 행보에 대해 비판적인 시각도 있다. 2010년대 후반 들어 현대차가 자율주행이나 전기차 등 차세대 이슈에 뒤늦게 대응하는 모습을 보이고 기업이 전반적으로 정체되었는데, 이는 GBC 개발에 들인 어마어마한 돈을 연구개발이나 관련 업체를 인수하는 등에 쓰는 게 나았을 것이라는 의견도 비합리적이라고 할 순 없다. 자동차 회사 본사가 굳이 증권사처럼 대도심 한복판에 있을 필요가 없기도 하다. 토요타의 본사는 도쿄가 아닌 토요타시에 있고, 폭스바겐의 본사 역시 베를린이나 함부르크가 아닌 볼프스부르크에 있다.[11]
그러나 이들의 주장과는 다르게 현대차그룹의 재정 상황은 양호한 편이다. 삼성동 땅값으로 소요된 10조 원은 이미 지난 2014년에 현대차 - 기아차 - 모비스 순환출자로 납부를 끝냈고, 그 당시에도 순환출자로 인한 재정 타격은 있지도 않았다. 최근 들어 현대차그룹 재정에 말이 나오는 건 국내 자동차 산업 자체가 정체되면서 일어난 현상일 뿐 한전부지 구매와는 전혀 상관없는 일이기도 하고, 부동산 투기라고 하기도 뭐한 게 현대는 해당 부지를 투자 개념으로 구매한게 아니라 순전히 사옥을 지으려는 의지 단 하나로 구매한 거라 투기라는 개념이 성립조차 되지 않는다. 이들은 투기라는 근거로 사옥 착공이 계속해서 늦어지고 있다는 점을 꼽는데, 이는 현대에서 의도한 게 아니라 각종 유관기관의 정치적 논리로 인해 늦어지는 것일 뿐 현대가 의도한 부분은 단 한 번도 존재하지 않는 그런 상황이다. 오히려 이 때에도 현대는 최대한으로 빨리 사옥을 짓고 싶어했다.
게다가, 현대자동차그룹은 지금 당장에 다른 자동차 회사를 인수할 여력이 있을 정도로 재정 상태도 건실하다. 실제로 경영난 때문에 모기업 포드에서 매각된 애스턴 마틴, 볼보, 재규어/랜드로버 등의 외국 프리미엄 브랜드들이 시장에 나올 때마다 항상 현대자동차그룹이 유력한 인수 후보자로 거론되는 경우도 많다. 오히려 국내보다 해외 언론에서 주로 언급된다. 세계구급으로 꼽히는 대형 자동차 회사들 중 현대자동차그룹만 프리미엄 브랜드를 보유하지 않은 상황도 영향을 주었다. 하지만 무리하게 사업의 규모를 늘리지 않기로 방향을 잡은 현대자동차그룹은 굳이 다른 회사를 인수하지 않았고, 대신 2015년 연말 현대자동차 고유의 프리미엄 브랜드인 제네시스를 새롭게 런칭하였다.
그리고, 자동차 회사를 인수하게 된다면 돈만으로 굴러가는 절차가 아니라서 복잡한 변수가 생기는데다 인수금액만 문제되는 것이 아니라 인수 이후 운영이 문제가 생기면 자칫 인수금액의 몇 배 이상의 추가 비용을 투입하게 될 수도 있다. 실제로 지리자동차는 볼보를 2조에 인수하고 볼보의 경영을 정상화 시키기 위해 인수가보다 훨씬 더 많은 돈을 쏟아부어야만 했다. 게다가, 현대차는 이미 엔진이며 변속기며 모두 자체적으로 개발하고 생산할 수 있는 능력을 갖추고 있다. 이러한 입장에서 2조라는 거액으로 볼보를 인수하고 거기에 추가로 몇 조씩이나 소모해가면서 볼보를 살리기에는 투자 대비 들어오는 이득이 크다고 보기가 어렵다.
그리고 현대차그룹에서 계획대로 GBC를 세워서 벌어들일 것으로 예상되는 이득도 적지않다. 이미 한화그룹은 63빌딩을 보유한 덕에 판매업을 비주력 사업으로 운영함에도 불구하고 당시에 한창 인기가 최고점이었던 면세점 사업권을 취득해내 재계에서 화제가 되었던 적도 있었다.[12] 게다가 GBC는 위치자체가 서울 외곽권 신도시에 사옥타운을 짓는 것도 아니고, 강남 한복판에 이미 번화가가 형성된 지역에 롯데월드타워와 맞먹는 마천루 타운을 건설 하는 것이기에 GBC 내에 생겨난 수익시설로 대지 구매 대금을 충당할 여지가 충분히 있다.
앞서 지어진 초고층 빌딩인 롯데월드타워가 완공 후 얼마간은 상당한 공실률과 적자에 시달려왔음을 볼 때 GBC가 원안대로 초고층 빌딩으로 지어질 경우 같은 흐름을 이어갈 가능성이 크다는 지적도 있다. 하지만 사옥 이외에도 여러 가지 시설들을 입주시킬 목적으로 만든 롯데월드타워와 다르게 GBC는 현대차그룹 계열사를 한 데 모을 통합사옥으로서 직접 사용할 예정이기 때문에 공실이 발생할 가능성이 없다.
그리고, 롯데월드타워 또한 2022년 기준 오피스 공실률이 0%라 오히려 세입자를 더 받기 위해 입주시켰던 롯데 계열사들이 짐을 싸고 나갈 정도이다.
4. 여담
- 당초 계획대로라면 늦어도 2017년 초 착공에 들어가 빠르면 2021년 하반기에 개장할 계획이었다. 그러나 이렇게 큰 공사가 그렇게 쉽게 시작되기는 쉽지 않듯이 실제 여러 허가를 다 얻고 실제 착공은 2020년이 돼서야 진행되었으며, 완공일도 2028년으로 예정되어 있다. 그러나 상술한 바와 같이 현대차, 강남구, 서울시 3자가 얽혀 있는 바람에 설계 변경에 신청/반려가 거듭되어 완공은커녕 지반 작업도 어려운 상황이디. 건물 층수 및 개수에 따라 지반 다지기 및 기둥, 내력벽 등 설계가 달라지는데 뭘 할지 전혀 확정된 게 없으니 무기한 중단 상태다.
- 착공 이전 라스베이거스 샌즈社가 이 건물 부지를 매입해 카지노를 지으려다 서울시청의 불허로 퇴짜를 맞았다. 샌즈 사는 내국인도 출입가능한 카지노를 요구했지만 대한민국에서 내국인 카지노는 지역 경제 활성화를 위해 조성된 강원랜드가 독점권을 가지고 있기 때문에 서울시가 허가를 낼래야 낼 수 없는 상황이었다. 이후 부산광역시 북항재개발 지역에도 진출을 노렸으나 내국인 카지노 문제로 실패하였다. 그러나 여전히 관심은 있는지 2023년 11월에도 부산 진출의사를 내비치기도 했다.
- 엘리베이터 업체에서 굉장히 주목하고 있는 건물이다. 왜냐하면 건물이 초고층 마천루인만큼 저층에서 고층까지 빠르게 이동할 수 있는 엘리베이터가 상당히 많이 필요하기 때문이다. 롯데월드타워, 파크원 이후 오랜만에 생겨나는 마천루 건물이기에 대형 수주가 기대되는 상황이다.[13] 이 때문에 자사의 고속엘리베이터 기술을 몸소 보여주기 위해 소유주인 현대자동차그룹과 같은 범현대가의 현대엘리베이터를 비롯하여 많은 엘리베이터 업체들이 한판 승부를 벌일 것으로 보여진다.[14] 문제는 이게 설계 변경을 추진하게 되면서 건물이 낮아지는 쪽으로 가닥이 잡혔다는 점.
- 이곳이 2020년부터 2021년까지 방영된 SBS 드라마 펜트하우스 시리즈의 가공의 건물 헤라팰리스의 입지로 선정되었다. 만약 초기 계획대로 건설된다면 헤라펠리스와 비슷한 높이의 건물이 실제로 세워지게 된다.
- 2013년 10조 원이나 주며 부지를 인수할 때만 해도 엄청 비싸게 샀다는 평가를 받았지만, 시간이 경과하는 동안 땅의 가치가 큰 폭으로 상승했다. 부동산 업계에 따르면 2021년 기준 22조 원까지 평가가 가능하며, 삼성역이 GTX-A와 GTX-C가 교차하는 환승역이 될 것을 고려하면 그 가치는 더욱더 오를 것으로 예상하고 있다.
5. 연관 사업
5.1. 국제교류복합지구
| 국제교류복합지구 조감도 |
현대차 GBC 프로젝트는 서울시의 국제교류복합지구(잠실MICE) 프로젝트과 밀접하게 연관되어 있다. 사실상 GBC가 없으면 사업의도가 반이 날아간다고 봐도 무방할 정도다.
5.2. 영동대로 복합환승센터
앞서 언급한 GTX-A, GTX-C와 영동대로 지하화 등이 연관된 사업.5.3. 서울올림픽주경기장 리모델링
전액 현대차그룹 기여금 재정으로 진행되며, 시공 역시 현대차그룹 계열사인 현대건설이 진행한다. 자세한 내용은 해당 문서 리모델링 섹션 참조.6. 관련 문서
[1] 후술하듯 정몽구 회장의 퇴진 이후 정의선 체제에서 층수와 높이를 축소한 설계 변경안을 공개하였으나, 해당 수정안을 서울시가 원안대로 짓게끔 반려시킬 가능성이 있어 지켜봐야 하는 상황이 되었다.[2] 현대차그룹에서 공동 개발로 돌렸기 때문에 투자사, 지분 구조는 미정이며 토지 구매 비용은 현대자동차 55 : 기아자동차 20 : 현대모비스 : 25의 비율로 부담했다.[3] 삼성은 입찰 당시 4조 6,700억 원을 제시했다.[4] 애플 사옥을 설계한 영국의 세계적인 건축사 노먼 포스터의 설계 사무소이다.[5] 정몽구의 둘째 사위 정태영이 대표로 있는 현대캐피탈, 현대커머셜, 현대카드와 현대차증권. 이들 회사는 영등포구 여의도동에 본사를 두고 있다. 참고로 현대이름이 붙은 금융사인 현대해상은 1999년 계열분리해서 나갔고, 푸본현대생명은 현대차그룹 관계사이다가 2018년 대주주 자리에서 내려오고 주식을 대만 푸본그룹에 매각하였다[6] 현대건설과 현대엔지니어링인데, 이들 회사는 옛 현대그룹의 본사 사옥이자 정주영의 집무실이 있던 종로구 계동 사옥이 본사다. 특히 현대자동차그룹에서 현대건설이 차지하는 상징적 의미(범 현대가의 정통성 계승)를 고려한다면 이전 가능성이 거의 없다고 볼 수 있다.[7] 다만 현대자동차그룹 내에 해비치호텔이 있는 만큼 해비치호텔이 들어올 가능성이 높다.[8] 정확히는 현재 뚝섬에 있는 시멘트공장 부지이다. 최근에는 공원화 논란이 불러 일으켜 서울시와 현대차그룹이 갈등이 일어난 곳이다.[9] 현대가 마천루형 사옥과 테마파크형 시설을 지으려면 상당한 크기의 땅이 요구 되는데 해당 부지가 매물로 나오게 된 2013년 기준으로 찾아봐도 서울 업무권역에서 이정도 면적을 모두 개발할 수 있는 땅은 사실상 없다고 보아도 무방할 수준이다.[10] 그래도 명목상으로 범현대가 적통은 정몽헌 - 현정은의 현대그룹이기는 하다.[11] 다만 해당 국가들과 우리나라는 문화가 다르며 GBC는 현대차만이 아닌 현대차그룹의 계열사가 입주한다는 것과, 타국의 자동차 그룹들과 사업 범위 또한 다르고 이미 현대는 자동차 관련 연구소들은 서울이 아닌 근교 지역(의왕, 남양)에 분산 배치해둔 것은 인지해야 한다.[12] 다만 이렇게 생겨난 갤러리아 면세점은 개점 하고 얼마 되지않아 한중 갈등이 시작되어 최대 손님이었던 중국 관광객이 줄어드는 타격을 받아 적자를 면치 못하다 2019년 사업권을 반납하고 말았다.[13] 롯데월드타워에는 60대, 파크원에는 80대의 엘리베이터가 설치되었다.[14] 현대의 경우 대형 승강기 제조업체 중에서는 유일하게 100층을 넘어가는 건물의 설치 사례가 없다. 이 때문에 같은 집안에서 추진하는 이 건물로부터 수주받을 사업이 누구보다도 간절했다.